Thực trạng và nhưng giải pháp cho công tác quy hoạch sử dụng đất

Chương I
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐÔ THỊ , ĐÔ THỊ HOÁ, ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA ĐẤT ĐÔ THỊ TRONG QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HOÁ

1.1. Một số khái niệm về đô thị
Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp.
Đô thị là nơi tập trung dân cư, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp sống và làm việc theo kiểu thành thị.
Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một huyện, một vùng trong tỉnh hoặc trong huyện.
Khái niệm về đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế xã hội, hệ thống dân cư mà mỗi nước có quy định riêng tuỳ theo yêu cầu và khả năng quản lý của mình. Song phần nhiều đều thống nhất lấy hai tiêu chuẩn cơ bản:
- Quy mô và mật độ dân số: Quy mô trên 2000 người sống tập trung, mật độ trên 3000 người/km² trong phạm vi nội thị.
- Cơ cấu lao động: Trên 65% lao động là phi nông nghiệp.
Như vậy, đô thị là các thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ có số dân từ 2000 người trở lên và trên 65% lao động là phi nông nghiệp.
Việt Nam quy định đô thị là những thành phố, thị xã, thị trấn, thị tứ với tiêu chuẩn về quy mô dân số cao hơn, nhưng cơ cấu lao động phi nông nghiệp thấp hơn. Điều đó xuất phát từ đặc điểm nước ta là một nước đông dân, đất không rộng, đi từ một nước nông nghiệp lên chủ nghĩa xã hội
1.2. Khái niệm về đô thị hoá
Đô thị hoá chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, vì vậy có thể nêu khái niệm dưới nhiều góc độ
Trên quan điểm một vùng: Đô thị hoá là một quá trình hình thành, phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
Trên quan điểm kinh tế quốc dân: Đô thị hoá là một quá trình biến đổi về sự phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị thành đô thị. Một bước chuyển biến rõ nét trong quy hoạch và xây dựng, quản lý đô thị tạo tiền đề vững chắc cho phát triển cao hơn vào những năm tiếp theo.
1.3. Khái niệm về đất đô thị
Đất đô thị là đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng làm nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác của xã hội. Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được tính vào đất đô thị.
1.4. Sự biến động của đất đô thị trong quá trình trong quá trình đô thị hoá
Do đặc điểm của quá trình đô thị hoá ở nước ta nói riêng và các nước đang phát triển nói chung là sự tăng nhanh dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự phát triển công nghiệp nên quá trình đô thị hoá và qúa trình công nghiệp hoá ở nước ta mất cân đối. Sự chênh lệch về đời sống giữa nông thôn và thành thị đã thúc đẩy việc di chuyển dân số từ nông thôn ra thành thị một cách ồ ạt. Hiện tượng bùng nổ dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp đã đặt ra cho đô thị hàng loạt các vấn đề cần phải đối mặt: việc làm, nhà ở, giao thông, môi trường đặc biệt là vấn đề sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị hữu hạn cho một khối lượng nhu cầu sử dụng đất rất lớn hiện nay. Làm sao để với nguồn lực hiện có về đất được sử dụng một cách có hiệu quả nhất.
Mức độ đô thị hoá nước ta năm 2000 là 23,5% nhưng diện tích đất đô thị chỉ chiếm 0,3% vì thế nhu cầu về đất đô thị vượt xa so với lượng cung về đất. Thị trường đất đô thị ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây là thị trường sôi động nhất, vì vậy giá nhà đất ngày càng tăng và nằm ngoài tầm kiểm soát của chính quyền đô thị.
Trong quá trình đô thị hoá hiện nay tình trạng lấn chiếm đất công, đất nông nghiệp trái phép cho các mục đích xây dựng nhà ở hoặc để sản xuất công nghiệp đang còn là vấn đề phổ biến, mỗi năm hàng vạn ha đất nông nghiệp bị lấn chiếm. Những năm gần đây bình quân đất cho nhu cầu ở mỗi năm tăng 15.000 ha hầu hết lấy từ đất nông nghiệp.
Ngoài ra trong các đô thị tình trạng lấn chiếm vỉa hè, đất hành lang an toàn bảo vệ các công trình công cộng (đê điều, đường điện, giao thông, công sở vào mục đích kinh doanh, buôn bán nhỏ hay xây dựng nhà ở cũng còn phổ biến, làm ảnh hưởng đến mỹ quan, trật tự và an toàn giao thông đô thị).
Sở dĩ còn nhiều tồn tại trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị là do trình độ quản lý của chúng ta còn nhiều yếu kém, đồng thời cũng thiếu một đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao về công tác quy hoạch và sử dụng đất.
Do yếu tố lịch sử, chính trị, kinh tế việc xây dựng của chúng ta vốn đã tự do không theo một quy hoạch nào mặc dù hiện nay chúng ta bắt đầu quan tâm đến công tác quy hoạch và phát triển đô thị nhưng hệ thống các quy hoạch tổng thể và chi tiết cho tất cả các đô thị hầu như chưa hoàn thiện và chưa công bố rộng rãi vì vậy việc xây dựng hiện nay vẫn chưa được kiểm soát theo đúng quy hoạch. Mặt khác, cho đến nay các hình thức sử dụng đất và các hình thức sở hữu nhà đất của chúng ta còn đan xen, các thủ tục hành chính còn nhiều điểm rườm rà, không cần thiết, cán bộ còn nhũng nhiễu làm cho việc thực hiện cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp phép xây dựng còn chậm do đó đã làm ảnh hưởng đến công tác kiểm soát việc xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng đất.