Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp

 

PHẦN MỞ ĐẦU

Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công nghiệp ...Việc sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại –văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phương án, mô hình...được thực hiện trong tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nước cả trong trước mắt và lâu dài.
Đề tài Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp
Được sự chỉ bảo hướng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn – Thầy giáo bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này.
          Em xin chân thành cảm ơn thầy !





PHẦN I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐÔ THỊ .

I. KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ.
1. Khái niệm:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hoá nằm trong phạm vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã hội của mỗi vùng đất nước.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá…Theo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trưng dụng đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở thành đất đô thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lưới đường xá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với các công trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ         sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được phê duyệt.
- Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang sử dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng              không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về cơ học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
          1.2.1  Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu thì đất đô thị  được phân thành các loại sau :
          Đất nông ngư nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn, . . .
          Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện các cônh trình văn hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vược hành chính, cơ sổ sản xuất kinh doanh, trung tâm thương mại . . .
          Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trương trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở.
          Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đường giao thông, nhà ga, bến bãi, đường dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nước.
          Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.   
          Đất chưa được sử dụng là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng.
     1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác.
       1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tuỳ theo mục đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh 
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và hàng năm.